כאשר רוכשים או מתגוררים בדירה בבניין ישן, אחת השאלות שמעסיקות בעלי דירות היא כיצד ניתן לשדרג את הנכס ולהעלות את ערכו. שיפוץ המטבח, החלפת חדרי הרחצה או שדרוג התשתיות הם פתרונות מוכרים, אבל בשנים האחרונות יותר ויותר בעלי דירות בוחנים אפשרות אחרת: הוספת מרפסת לדירה קיימת.
מרפסת אינה רק תוספת של כמה מטרים רבועים. בדירה ישנה, במיוחד בבניין שאין בו מרפסות, היא יכולה לשנות באופן משמעותי את אופי הדירה, את השימוש היומיומי בה ואת האטרקטיביות שלה בפני רוכשים עתידיים.
אבל האם מדובר בהשקעה כלכלית כדאית? התשובה תלויה במספר גורמים שחשוב לבדוק לפני שמתחילים.
למה מרפסת יכולה להעלות את ערך הדירה?
אחד היתרונות המרכזיים של מרפסת הוא שהיא מוסיפה לדירה שטח שימושי נוסף מבלי להפוך את הדירה עצמה לקטנה יותר או לחייב שינוי משמעותי בחלוקה הפנימית.
דירה ישנה ללא מרפסת יכולה להיתפס כיום כפחות אטרקטיבית לעומת דירה דומה באותו בניין או באותו אזור שיש לה מרפסת. עבור משפחה, זוג צעיר ואפילו רוכשים מבוגרים יותר, האפשרות לצאת החוצה ישירות מהסלון או מחדר השינה היא יתרון משמעותי.
מרפסת יכולה לשמש לפינת ישיבה, אירוח, ארוחות משפחתיות, גידול צמחים, פינת קפה או פשוט כמקום שבו אפשר ליהנות מאוויר פתוח.
במילים אחרות, לא מדובר רק בתוספת שטח. מדובר בתוספת של איכות חיים.
דירה ישנה עם מרפסת יכולה להפוך לאטרקטיבית יותר
כאשר אדם מחפש דירה לרכישה, הוא לא מסתכל רק על מספר החדרים. הוא בוחן גם את התחושה שהנכס מעניק לו.
שתי דירות בגודל דומה, באותו רחוב ובמצב תחזוקתי דומה, יכולות להיות בעלות אטרקטיביות שונה לחלוטין אם לאחת מהן יש מרפסת ולשנייה אין.
בדירה ישנה, שבה לא תמיד ניתן להגדיל את שטח הדירה הפנימי, מרפסת יכולה להיות דרך משמעותית לשדרוג הנכס.
הדבר נכון במיוחד באזורים שבהם קיימים בניינים ישנים רבים, בעוד שבנייה חדשה באזור כוללת כמעט תמיד מרפסות. במקרה כזה, מרפסת יכולה לצמצם את הפער בין דירה ותיקה לבין דירות חדשות יותר.
האם עליית הערך מכסה את עלות המרפסת?
זו השאלה המרכזית, ואין לה תשובה אחידה.
עלות הוספת מרפסת מושפעת מגודל המרפסת, סוג הבנייה, גובה הדירה, מצב הבניין, מורכבות העבודה, תכנון הקונסטרוקציה, היתרים, אגרות, עבודות נלוות והאם מדובר בפרויקט משותף למספר דיירים או בבנייה פרטנית.
לכן, לפני קבלת החלטה חשוב לקבל הצעת מחיר מלאה ולא להסתפק במחיר למטר רבוע של המרפסת עצמה.
יש להביא בחשבון גם עלויות של אדריכל או עורך בקשה, מהנדס, רישוי, עבודות חיבור לדירה, מעקה, ריצוף, איטום, ולעיתים עבודות נוספות בבניין.
במקרים מסוימים עשויות להיות גם עלויות הקשורות לזכויות במקרקעין או לדרישות של רשות מקרקעי ישראל, בהתאם למעמד הנכס. רמ"י מציינת שתוספת בנייה למגורים עשויה להיות כפופה לתנאים ולאישורים, ובמקרים מסוימים גם לדמי היתר.
לכן, החישוב הנכון אינו:
עלות המרפסת = מחיר למ"ר × שטח המרפסת.
אלא:
עלות כוללת של הפרויקט מול עליית הערך הצפויה של הדירה.
איך מחשבים את כדאיות ההשקעה?
נניח, לדוגמה בלבד, שבעל דירה משקיע 150 אלף שקל בהוספת מרפסת.
אם לאחר ביצוע העבודה הדירה שווה 200 אלף שקל יותר, קיימת עליית ערך של 50 אלף שקל מעבר להשקעה.
אבל אם שווי הדירה עולה רק ב-100 אלף שקל, המשמעות היא שמבחינה כלכלית טהורה ההשקעה לא החזירה את מלוא העלות.
מצד שני, גם במקרה כזה אין פירוש הדבר שהפרויקט בהכרח אינו כדאי. במשך שנים בעל הדירה נהנה מהמרפסת עצמה ומשיפור באיכות החיים.
בנוסף, אם מדובר בדירה שבה מתכננים להתגורר עוד שנים רבות, הערך של השימוש היומיומי במרפסת עשוי להיות חשוב לא פחות מהחישוב החשבונאי של ההשקעה.
מה משפיע על עליית הערך?
לא כל מרפסת תוסיף לאותה דירה את אותו סכום לערך.
אחד הגורמים החשובים ביותר הוא המיקום.
מרפסת עם נוף פתוח, כיוון טוב ואוויר נעים עשויה להיות אטרקטיבית יותר ממרפסת שפונה ישירות לקיר של בניין סמוך.
גם גודל המרפסת משפיע. מרפסת קטנה מאוד עשויה להיות פחות שימושית, בעוד שמרפסת בגודל שמאפשר שולחן, כיסאות ואירוח יכולה להפוך לחלק משמעותי מחוויית המגורים.
גם הקומה חשובה. בדירה בקומה גבוהה עם נוף, מרפסת עשויה להיות אלמנט מרכזי באטרקטיביות של הנכס.
בנוסף יש משמעות לתכנון. מרפסת שנראית כחלק טבעי מהבניין, עם תכנון אדריכלי איכותי, מעקה מתאים וגימור טוב, עשויה להשתלב טוב יותר בנכס מאשר תוספת שנראית מאולתרת.
לא כל בניין ישן מתאים להוספת מרפסת
לפני שמתחילים לדבר עם קבלן, צריך לבדוק קודם האם בכלל ניתן לבצע את הפרויקט.
תוספת מרפסת היא עבודת בנייה המחייבת בחינה תכנונית והנדסית. האפשרות לבצע אותה תלויה בין היתר בתוכניות החלות על המגרש, בזכויות הבנייה, בקווי הבניין, במצב הקיים של הבניין ובדרישות הרשות המקומית.
רשויות מקומיות מציינות כי תוספות בנייה בבניינים קיימים עשויות להתבסס על תוכניות הרחבה, זכויות בנייה שלא נוצלו או תוכניות ותקנות שאושרו לאחר הקמת הבניין.
גם תיק הבניין וההיסטוריה התכנונית של המבנה חשובים. לדוגמה, עיריית תל אביב-יפו מציינת שבבקשות לתוספות בנייה נדרשת בדיקה היסטורית של הנכס, לרבות היתרים והחלטות קודמות.
בבית משותף יש גם היבטים הקשורים לרכוש המשותף ולזכויות הבנייה. לכן חשוב לבדוק את המצב המשפטי והתכנוני לפני שמתקדמים.
ומה לגבי בניין שבו אין מרפסות בכלל?
דווקא כאן יכולה להיות הזדמנות מעניינת.
כאשר בניין ישן תוכנן בתקופה שבה מרפסות היו קטנות, סגורות או לא היו קיימות כלל, הוספת מרפסות יכולה לשנות את המראה החיצוני ואת רמת האטרקטיביות של הדירות.
כאשר מספר דיירים מתאגדים ומקדמים פרויקט משותף, ניתן לעיתים ליצור פתרון אחיד לבניין, במקום שכל דירה תבצע תוספת שונה.
עם זאת, פרויקט בבית משותף דורש התייחסות להסכמות בין בעלי הדירות, לזכויות הבנייה ולרישום. במקרים של שינוי צו הבית המשותף קיימים הליכים ייעודיים לרישום ותיקון הזכויות.
מרפסת היא גם יתרון במכירה עתידית
אחד הדברים שכדאי לזכור הוא שערך הדירה אינו נמדד רק לפי מחיר המכירה ביום שבו מוכרים אותה.
דירה עם מרפסת יכולה ליהנות מקהל רחב יותר של קונים פוטנציאליים.
כאשר משפחה מתלבטת בין שתי דירות דומות, העובדה שבאחת מהן קיימת מרפסת יכולה להיות שיקול משמעותי. במקרים מסוימים היא יכולה אפילו להיות ההבדל בין דירה שמושכת קונים רבים לבין דירה שדורשת זמן רב יותר בשוק.
לכן כדאי לחשוב על המרפסת לא רק כתוספת לבית שבו אתם גרים היום, אלא גם כתכונה שתישאר עם הנכס ביום שבו תחליטו למכור אותו.
ומה לגבי שיפוץ במקום מרפסת?
זו שאלה חשובה.
אם התקציב מוגבל, לא תמיד נכון להשקיע את כל הכסף במרפסת. ייתכן שבמקרה מסוים שיפוץ מטבח, חדר רחצה, חלונות, תשתיות או עיצוב פנים יניבו תוצאה טובה יותר מבחינת בעל הדירה.
מצד שני, אם הדירה כבר משופצת ומצבה הפנימי טוב אך חסרה בה מרפסת, תוספת חיצונית עשויה להיות השדרוג הבא המתבקש.
לכן צריך לבחון את הדירה כמכלול ולא לקבל החלטה רק על בסיס מחיר הבנייה.
השורה התחתונה
הוספת מרפסת לדירה ישנה יכולה להיות השקעה מעניינת מאוד, אבל היא אינה השקעה שמתאימה באופן אוטומטי לכל נכס.
כדאיות הפרויקט תלויה בשילוב של מספר גורמים: עלות הבנייה, גודל המרפסת, מיקום הדירה, הקומה, הנוף, מצב הבניין, זכויות הבנייה, אפשרות קבלת היתר, עלויות נלוות והערך שהמרפסת צפויה להוסיף לנכס.
הצעד הראשון לפני חתימה עם קבלן הוא לבצע בדיקה תכנונית והנדסית של הבניין והדירה. לאחר מכן כדאי לקבל אומדן ריאלי של העלות הכוללת ולבדוק, באמצעות שמאי או איש מקצוע מתאים, כיצד תוספת המרפסת עשויה להשפיע על שווי הדירה.
בסופו של דבר, מרפסת טובה היא לא רק עוד כמה מטרים רבועים. בדירה ישנה היא יכולה להפוך נכס מיושן יחסית לדירה שמרגישה מודרנית, פתוחה ונעימה יותר – ובמקביל להוסיף לה יתרון משמעותי כאשר מגיע היום שבו רוצים להשכיר או למכור.
